DSR 계산기 DTI LTV 한방에 정리 해드립니다.

DSR 계산기, DTI 계산기, LTV 계산기

2020년 한 해 부동산 광풍이 불었다 해도 과언이 아닙니다.

점점 더 강력해지고 계속해서 바뀌는 부동산 규제 정책에 따른

DSR, DTI, LTV 계산방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

아래 DSR 계산기, DTI 계산기, LTV 계산기를 각각 올려놓았으니 참고하세요.

 

주택구입 시 100% 자기자본으로 주택을 구입하는 사람은 거의 없습니다.

보통 은행에 주택담보 대출을 통해 대출을 받아서 진행하실 겁니다.

여기서 대출 한도를 계산하기 위해 사용하는 게 DSR, DTI, LTV입니다.

 

LTV(Loan To Valiue)란?

주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율을 이야기합니다.

금융기관에서 주택을 담보로 대출 가능 금액을 산출할 때 사용됩니다.

 

지역마다 조금씩 차이가 있지만 LTV는 40%~70% 수준입니다.

 

LTV 계산방법

예를 들어 LTV비율 50% 적용 지역에 4억의 주택을 담보로 대출을 받으려고 한다고 가정해보겠습니다.

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4억 X 50% = 2억 원

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즉 내가 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 원이 되는 것입니다.

LTV 비율은 주택 가격별, 주택 보유수, 지역별로 다르니 아래 테이블을 참고하세요.

주택가격	구분	투기지역 및 투기과열지구	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	비규제지역
9억 이하	서민실수요자	50%	50%	70%	70%
	무주택자	40%	40%	70%	70%
	1주택 보유자 (기존주택 처분 조건)	40%	40%	70% (처분 조건 없음)	70% (처분 조건 없음)
	2주택 보유자	대출 불가	대출 불가	60% (처분 조건 없음)	60% (처분 조건 없음)
9억초과 15억 이하	9억 이하금액	40%	40%	9억 이하 주택구입 기준과 동일
	9억 초과금액	20%	20%
15억 초과	9억 이하금액	대출 불가	40%
	9억 초과금액	대출 불가	20%

 

 

DTI(Debe To Income)란?

총부채상환비율로 금융부채를 상환할 수 있는 능력을 이야기합니다.

주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환할 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말하며

보통 DTI 수치가 낮을수록 상환능력이 좋다고 볼 수 있습니다.

 

DTI 계산방법

예를 들어 연봉이 5천만 원이고 신용대출 등 개인 대출이 500만 원, 해당 신용대출 연간이자 50만 원,

그리고 해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액이 1000만 원이라고 가정해보겠습니다.

그럼 DTI 계산기로 계산을 해보면 DTI 21% 나옵니다.

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(1000만 원 + 50만 원) / 5000만 원 = 21%

DTI 계산기

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신DTI 계산방법

여기서 한 가지 2018년부터 신DTI를 적용하도록 기준이 변경되었습니다.

신DTI는 2건 이상 주택담보 대출을 받을 때 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐서 심사에 반영하는 방식입니다.

기존 주택담보대출이 있으면 추가 대출을 어렵게 만들기 위해 보완된 기준이라고 할 수 있습니다.

 

위에 계산한 조건에 기존 주택의 연간 원리금 상환액 1000만 원이 추가로 있다고 가정해보겠습니다.

기존 주택대출 원리금 상환액 1000만 원에 신규 주택대출 원리금 상환액 1000만원

총 2000만 원 연간 원리금 상환액이 됩니다.

신 DTI로 계산한 경우 DTI 41% 증가하는 것을 볼 수 있습니다.

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DTI 계산기

(2000만 원 + 50만 원) / 5000만 원 = 41%

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DTI도 마찬가지로 지역별로 주택소유수, 금액에 따라 차이가 있습니다.

DTI 한도는 아래 테이블 참고 부탁드립니다.

주택가격	구분	투기지역 및 투기과열지구	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	기타
9억이하	서민실수요자	50%	60%	60%	없음
	무주택자	40%	50%	60%	없음
	1주택 보유자 (기존주택 처분조건)	40%	50%	60%	없음
9억 초과	무주택자	40%	50%	9억 이하 주택구입 기준과 동일
	1주택 보유자 (기존주택 처분조건)	40%	50%

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조정대상지역(40개 지역)

서울(전역 25개 구), 경기(과천시, 성남시, 하남시. 고양시, 광명시, 남양주시. 동탄 2 신도시),

부산(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군), 세종특별자치시

 

투기과열지구(29개 지역)

서울(전역 25개 구), 경기(과천시, 분당구), 세종특별자치시, 대구광역시(수성구)

 

투기지역(12개 지역)

서울(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구. 양천구. 영등포구. 강서구)

세종특별자치시

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DSR(Debe To Income)란?

소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 이야기합니다.

위에 설명드린 DTI보다 더 강화된 지표로 DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산하였다면

DSR은 원리금 상환에 대한 부담까지 감안하여 계산됩니다.

 

DSR 계산방법

위에 DTI 계산했던 예와 동일한 조건으로 계산해 보겠습니다.

연봉이 5천만 원이고 신용대출 등 개인 대출이 500만 원, 해당 신용대출을 1년 동안 모두 상환해야 하고

그리고 해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액이 1000만 원이라고 가정해보겠습니다.

 

이렇게 계산한 DSR은 30%입니다.

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(1000만 원 + 500만 원) / 5000만 원 = 30%

 

주택가격	투기지역 및 투기과열지구	조정대상지역	그외 지역
9억 이하	70%	70%	70%
9억 초과	60%	70%	70%

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보통 주택담보대출을 받기 전에 LTV DTI만 계산해보는 경우가 대부분일 겁니다.

최근 부동산 대출규제로 DSR까지 도입하는 경우가 많은데요.

연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출한도가 대폭 줄어드는 경우가 종종 있습니다.

반드시 LTV, DTI, DSR 모두 파악해서 자금조달에 문제가 없길 바라겠습니다.

 

아래 LTV 계산기, DTI 계산기, SLR 계산기 링크도 함께 올려드립니다.

 

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